Kamulaştırma nedir sorusu gündelik hayatta sıklıkla duyduğumuz bir sorudur. Kamulaştırma, Anayasa ve kanunlarda da ayrıntılı bir şekilde düzenlenen idari bir işlemdir.
Yazımızda;
- Kamulaştırma Nedir?
- Kamulaştırmanın Şartları Nelerdir?
- Kamulaştırma İşleminin İdari Aşamaları Nelerdir?
- Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nasıl Gerçekleşir?
- Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda İzlenecek Usuller Nelerdir?
- Tapuya Kayıtlı Olan Taşınmazlarda İzlenecek Usuller Nelerdir?
- Kamulaştırmanın Adli Aşamasında Süreç Nasıl İşler?
- Kamulaştırmasız El Atma (Fiili Yol, Dolayısıyla Kamulaştırma) Nedir?
- Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar Nelerdir?
- Trampa Yoluyla Kamulaştırma Nedir?
- Acele Kamulaştırma Nedir?
gibi sorulara değineceğiz.
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, idare tarafında kamu yararı ilkesinin bir gereği olarak şahsa ait taşınmazların bir kısmına veya tamamına el konulması işlemidir.
İdarenin kamulaştırma işlemini yapabilmesi için kamulaştırılacak taşınmazın bedelini ilgili kişiye ödemesi gerekir. Bununla birlikte kamulaştırma işleminin yapılabilmesi için birtakım şartlar öngörülmüştür.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir?
- Kamulaştırma kararını yalnızca “yetkili idare” verebilir. Yetkili idare ile kastedilen devlet ve kamu tüzel kişileridir.
- İdarenin kamulaştırma işlemini yapmaktaki amacı “kamu yararı” olmalıdır. Örneğin kamulaştırılacak alanda ihtiyaç duyulması nedeniyle bir okulun yapılması ve kamunun hizmetine sunulmasında kamu yararının olduğu söylenebilir.
- Kamulaştırmanın konusunu “özel mülkiyete tabi taşınmazlar” oluşturur. Sahipsiz mallar, orta malları ve hizmet malları gibi kamu malları, kamulaştırmanın konusunu oluşturamaz.
- Kamulaştırılan taşınmazın değerinin “nakden ve peşin” olarak ödenmesi gerekir. Ancak bu durumun istisnası olarak Anayasada; tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şeklinin kanunla gösterileceği düzenlenmiştir. Kanunda ise bu durumlar için taksitle ödemenin mümkün olduğu bununla birlikte taksitlendirme süresinin beş yılı aşamayacağı belirtilmiştir. Bu takdirde taksitlerin eşit olarak ödenmesi gerekir. Ancak kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedelinin, her halde peşin olarak ödeneceği Anayasayla hüküm altına alınmıştır. Nakden peşin olarak ödemenin bir diğer istisnası trampa yoluyla kamulaştırmadır. Taksitle ve kamulaştırma bedelleri herhangi bir sebeple ödenmezse kamulaştırma bedeline kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Taksitler için, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren bu faiz işlemeye başlar.
- Kamulaştırmanın usul ve esasları kanundaki esaslara göre belirlenir. Kamulaştırma işlemi sıkı şekil şartlarına tabi tutulmuş olup hem Anayasada hem de Kamulaştırma Kanunu’nda usulen izlenmesi gereken yollar ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Anayasa Mahkemesine göre kamulaştırma, kamu yararı için özel mülkiyet hakkından feragat edilmesini yani kamu yararının daha üstün tutulmasını ifade eder. Bu hassasiyet neticesinde de kamulaştırma işlemi için diğer hukuki işlemlerden farklı bir hukuki işlem süreci öngörülmüştür. Kamulaştırma işlemi yapılırken ilgili kişilerin haklarını ve menfaatlerini zedeleyici işlemlerin yapılmaması adına birçok önlem alınmıştır. Kamulaştırma bedelinin kural olarak peşin ödenmesi ve taksitlendirme süreci ile ilgili bu denli ayrıntılı düzenlemelerin yapılması da bu önlemlerden biridir.
İdarenin amacına ulaşması için taşınmazın belirli bir kısmının kamulaştırılması yeterli oluyorsa kısmi kamulaştırma işlemi yapılmalıdır. Aksi halde taşınmaza, mülkiyet hakkına ve kamu yararına aykırı olarak el atılmış olur.
Kamulaştırma işleminin aşamaları idari aşama ve adli aşama olmak üzere temelde iki aşama olarak düzenlenmiştir.
Kamulaştırmanın İdari Aşamaları Nelerdir?
- İdarenin kamulaştırma bedeli için yeterli ödeneğe sahip olması gerekir. Aksi halde kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.
- İlgili idare tarafından kamu yararı kararının alınması ve onaylanması gerekir. Kamulaştırma Kanunu’nda hangi idarelerin yetkili olduğu belirtilmiştir. Örneğin; köy yararına bir kamulaştırma işleminde bulunulacaksa bu kararı köy ihtiyar kurulu verir. Bu kararı ilçelerde kaymakam, il merkezlerinde ise vali onaylar. Yetki kurallarına uyulmaksızın alınan kamulaştırma işlemi, şekil unsuru bakımından sakatlık oluşturacağından iptal davasına konu edilebilecektir.
- İdare tarafından kamulaştırılacak taşınmaz belirlenir.
- İdare tarafından ilgili taşınmaz hakkında kamulaştırma kararını alır. Bu karar idare tarafından kamulaştırılacak taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu siciline şerh edilir. Bu şerh bildirici niteliktedir. İdare tarafından şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare tarafından tescili istemiyle dava açıldığına dair belge tapu dairesine ibraz edilmezse bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.
- İdare öncelikle satın alma usulünü dener.
Kamulaştırmada Satın Alma Usulü Nasıl Gerçekleşir?
Kamulaştırmada satın alma usulü, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın tapuya kayıtlı olup olmamasına göre farklılık gösterir.
Tapuya Kayıtlı Olmayan Taşınmazlarda İzlenecek Usuller Nelerdir?
İdare, tapuya kaydı bulunmayan bir taşınmazı kamulaştırmak isterse öncelikle bu taşınmazın Kadastro Kanunu’nun 16.maddesinde sayılan kamu mallarından olup olmadığının tespitini yapmalıdır. İlgili taşınmazın bu mallardan olmadığının ve taşınmaz malın zilyedi mevcut olup da zilyetlikle iktisap iddiasında bulunulduğunun tespiti halinde usulüne uygun seçilen bilirkişiler vasıtasıyla mahallinde tahkikat yaptırılır, delilleri toplanır ve keyfiyet bir tutanakla belirtilir.
İdare tarafından hazırlanan ve toplanılan belgelerin tamamı taşınmaz malın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine verilir ve kamulaştırma bedelinin tespitiyle birlikte peşin veya istisnai hal mevcutsa taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesi talep edilir.
Tapuya Kayıtlı Olan Taşınmazlarda İzlenecek Usuller Nelerdir?
Tapuda kayıtlı olan taşınmazlar hakkında kamulaştırmanın gerçekleştirilebilmesi için idarenin öncelikle satın alma usulünü uygulaması gerekir. Satın alma usulünde idare ve ilgili kişi/ler arasında bir uzlaşma sağlanamadığı takdirde yargı aşamasına geçilebilir. Usul ekonomisinin yerine getirilmesi adına öngörülmüş olan bu yol tüketilmeden yapılacak olan kamulaştırma işlemi geçersizlik sonucunu doğuracaktır.
İdare taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek için kendi bünyesinde oluşturacağı en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet takdiri komisyonu görevlendirir. Ayrıca gerek görmesi halinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak satım bürolarından da bilgi alabilir.
İdare kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya kanundaki istisnai haller mevcutsa taksitle ödenmesi suretiyle pazarlıkla satın almak veya idareye ait başka bir taşınmaz ile trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. Bu bildirimde kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel belirtilmez.
Malik yahut yetkili temsilci tarafından bu bildirimin tebliğinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırılması istenen taşınmaz malın pazarlıkla ve anlaşarak satma veya trampa istemiyle idareye başvurulması halinde, kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tarihte pazarlık için görüşmeler yapılır. Görüşmede komisyon tarafından belirlenen tahmini bedel aşılmayacak şekilde anlaşmaya varılması halinde bir tutanak düzenlenir. Düzenlenen tutanak, taşınmaz malın hukuki ve fiili özellikleri ile kamulaştırma bedelini içerir ve taraflarca imzalanır.
Anlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren en geç 45 gün içerisinde anlaşmaya varılan bedel ödenmeye hazır hale getirilir. Bu durum malike veya yetkili temsilciye yazıyla bildirilir ve idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. İdare adına tapuda ferağ verilmesi halinde kamulaştırma bedeli ilgili kişilere ödenir.
Tarafların anlaşmaya varması halinde gerçekleştirilen kamulaştırma işlemine ve kamulaştırma bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa veya anlaşma sağlanmakla birlikte anlaşma sonrası yükümlülükler yerine getirilmezse anlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Bu durumda kamulaştırmanın adli aşamasına geçilir. Yani anlaşmazlık adli yargıya taşınmış olur.
Kamulaştırmanın Adli Aşamasında Süreç Nasıl İşler?
Kamulaştırmanın satın alma usulüyle yapılamaması halinde ilgili idare, komisyon tarafından belirlenen bedel tespitiyle, toplamış olduğu bilgi ve belgeleri de ekleyerek dilekçe ile taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde değer tespit ve idare adına tescil davası açar. Bu davada idare, mahkemeden taşınmaz malın kamulaştırma bedelinin tespitini ve peşin veya istisnai haller mevcutsa taksitle ödenmesi karşılığında idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün içerisinde belirlemiş olduğu duruşma gününü taşınmaz malikine ve idareye tebliğ eder.
Kamulaştırma işlemine karşı açılacak davalar idari yargıda görülür. Hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemeleri tarafından yürütmenin durdurulması kararı verilmesi, asliye hukuk mahkemesince görülen dava için bekletici mesele kabul edilir.
Kamulaştırmasız El Atma (Fiili Yol, Dolayısıyla Kamulaştırma) Nedir?
İdarenin kamulaştırma işlemlerini hiç yapmadan veya Kamulaştırma Kanunu ve diğer ilgili mevzuatlara uygun olarak belirtmiş olduğumuz usullere aykırı olacak şekilde özel mülkiyete konu olan bir taşınmazı fiilen işgal etmesi veya el koymasıdır.
Kamulaştırmasız El Atma Halinde Açılabilecek Davalar Nelerdir?
İdarenin tesis etmiş olduğu bu işlem sonucunda taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı ihlal edilmiş olur. Bu sebeple fiili el atma halinde adli yargıda el atmanın önlenmesi ve ilgili taşınmazın bedelinin ödenmesi ve ecrimisil tazminatı da talep edilebilir.
Hukuki el atma dediğimiz idarenin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete tabi taşınmaz hakkında karar alması ve hukuken el koyması halinde ise idari yargıda tam yargı davası açılabilir.
Trampa Yoluyla Kamulaştırma Nedir?
Trampa yoluyla kamulaştırma; taşınmazın malikinin de rızası alınmak koşuluyla kamulaştırılacak olan taşınmaz ve kamulaştırmayı yapan yetkili idareye ait başka bir taşınmazın takas edilmesi ile yapılan bir çeşit kamulaştırılma işlemidir.
Acele Kamulaştırma Nedir?
Yurt savunması ihtiyacına ve aceleciliğine göre Cumhurbaşkanı tarafından alınacak kararla veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü hallerde gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemlerin sonradan tamamlanması için bırakılarak ilgili idarenin talebiyle mahkemece 7 gün içerisinde taşınmazın bedeli bilirkişi marifetiyle tespit ettirilir ve bu değerin ödenmesiyle ilgili taşınmaza el konulabilir.
ATLANTİS HUKUK BÜROSU
AVUKAT AHMET ALTUN
Aziziye Mah. Cinnah cadde üzeri Enis Behiç Koryürek Sokak no:2/17 Çankaya /ANKARA
0543 451 23 59
İdare hukuku alanındaki yazılarımızın tamamı için tıklayınız.