Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi) Nedir?
Arsa payı karşılığı ya da diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri çifte tipli karma sözleşmelerden olup, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir ve sözleşme özgürlüğü ilkesinden doğan bir sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmede taraflardan yüklenicinin borcu inşaatı yapıp teslim etmek iken, arsa sahibinin borcu ise arsa payının mülkiyetini yükleniciye geçirmektir. Taraflar karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı konumunda olacağı için bu sözleşme aynı zamanda, tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir.
Çifte tipli karma sözleşmeler, kanuna düzenlenmiş bulunan iki tipik sözleşmenin asli edimlerinin kanunda öngörülmeyen biçimde taraflarca karşılıklı olarak ifa edilmesiyle meydana gelen sözleşmelerdir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi de çifti tipli karma sözleşmelerin en tipik örneğindendir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin muhtevasına baktığımızda TMK’nın 706 ve TBK’nın 237. maddeleri uyarınca kamusal biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme” ve TBK madde 470’te düzenlenen eser sözleşmesini bir arada barındırdığını görürüz. Bu nedenle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterde düzenleme” biçiminde yapılmakta ve mahkemelerce de bu husus resen gözetilmektedir.
TBK’nın 237., TMK’nı 706., Tapu Kanunu’nun 26. ve Noter Kanunu’nun 60. maddeleri hükümleri gereğince tapulu taşınmaz payı ya da tapulu taşınmazın kayden temlikini içerdiğinden; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, zorunlu biçim koşuluna uygun olarak yapılmalıdır. Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Ancak bu geçersiz sözleşmeye rağmen inşaatın çoğu bitmişse, arsa sahibi sözleşmenin geçersizliğini ileri sürerek arsayı vermekten vazgeçtiğini söyleyemez. Bu geçersizlik işin başında veya ortasına yakın bir aşamada ileri sürülebilir, işin çoğu bittikten sonra ileri sürüldüğünde arsa sahibi kötü niyetli olarak değerlendirilecektir. (Ayrıca bknz. Türk Borçlar Kanunu)
Müteahhitin (Yüklenici) Arsa Sahibine Karşı Yükümlülükleri Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici(müteahhit), sözleşmede belirtilen biçimde ve sürede, inşaata başlayıp bitirerek, arsa sahibinin payı olan bağımsız bölümleri teslim etmekle yükümlüdür.
Yüklenicinin (müteahhit) arsa sahibine karşı yükümlülüklerini saymak gerekirse bunlar;
- İnşaatı sözleşmeye uygun yapma borcu
- İnşaatı doğrudan kendisinin yapma veya kendi yönetimi altında yaptırma borcu
- İnşaatın masraflarını karşılama borcu
- Sözleşme ve imar mevzuatına uygun projeleri hazırlama borcu
- İnşaat ruhsatı alma borcu
- İş güvenliği kurallarına uyma ve denetleme borcu
- İnşaatı teslim etme borcu
- Kat irtifakı ve kat mülkiyetini kurma yükümlülüğü
- Oturma izni alma borcu
- Ayıba karşı güvence verme borcu
ve sözleşmede belirtilen ve yükleniciye yükletilen diğer borçlardır.
Bütün bu yükümlülüklerden biri veya bir kaçı eksikse eserin ayıplı olmasından söz edilir ve yüklenici ayıplardan dolayı sorumlu olur. Binadaki ayıplar çeşitli biçimlerde ortaya çıkabilir: Maddi ayıp–hukuki ayıp, açık veya gizli ayıp, esaslı ayıp veya ufak tefek eksiklikler ve kusurlar gibi ayrımlar yapılabilir.
Maddi ayıplar nelerdir?
Maddi ayıpları maddeler halinde sıralarsak genel olarak;
- İnşaatta bozukluk,
- Eksik işler,
- Niteliksiz malzeme kullanımı,
- Binanın plân ve projesine tam uyulmaması
- Sözleşmeye aykırı işler
şeklinde olabilir.
Hukuki ayıplar nelerdir?
Hukuki ayıplar ise; imar plânlarına, ruhsatnameye aykırı inşaat yapılması, oturma izni alınmaması, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmaması, vergilerin ödenmemesi gibi kamu hukukunun emrettiği kurallara uyulmaması veya sözleşmede kararlaştırılan ve yüklenici tarafından üstlenilen hukuki işlemlerin yerine getirilmemesidir.
Arsa sahibinin, yüklenicinin ayıbına karşı yapması gerekenler nelerdir?
Arsa sahibinin, yüklenicinin ayıbına karşı yapması gerekenler ve seçimlik hakları Türk Borçlar Kanunu madde 474 ve madde 475’te düzenlenmiştir. TBK madde 474 “İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.” demiştir. TBK madde 475 ise “Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:
- Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme.
- Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme.
- Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme.
İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır.
Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.” demiştir.
Arsa Sahibinin Yükleniciye Karşı Yükümlülükleri Nedir?
Arsa sahibinin yükleniciye yükümlülüklerini saymak gerekirse bunlar; arsayı teslim borcu, vekaletname verme borcu, arsa payının devri borcu ve sözleşmede belirtilen ve arsa sahibine yükletilen diğer borçlardır.
Arsa sahibi arsayı her türlü olumsuzluk ve kusurlardan arınmış şekilde teslim etmelidir. Örneğin;
- İmar durumu uygun olmayan arsayı teslim etmişse,
- Tahliye edilmemiş kiracı varsa,
- Arsanın üzerinde gecekondu varsa
arsa teslim borcunu yerine getirilmemiş sayılacaktır.
Arsa üzerinde 3. kişi lehine tesis edilmiş bir ipotek söz konusuysa da bunun terkin işlemleri arsa sahibince gerçekleştirilmelidir. Arsada fiili ya da hukuki bir sorun çıktığında bunu derhal arsa sahibine bildiren müteahhit, sorumluluktan kurtulacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi
Uygulamada arsa sahiplerini en fazla sıkıntıya sokan ve yargıya en çok yansıyan konu, inşaatın yüklenici tarafından yarım bırakılması ya da yıllarca bitirilmemesi nedeniyle arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesidir.
Buna ilişkin Yargıtay 25.01.1984 gün ve E.1983/3 K.1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda “Yüklenicinin kendi kusuruyla işi belirlenen sürede bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle, sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak Borçlar Kanunu’nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi; ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanunun 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracak biçimde hükme bağlanması gerekir. Böyle bir çözümün sonucu olarak da, inşaatı zamanında bitirmeyen veya yarım bırakıp giden yüklenici, o güne kadar yaptığı işlerin bedelini iş sahibinden ve iş sahibi de; yüklenicinin kusuruna bağlı tüm zararlarını yükleniciden isteyebilecekler; böylece tarafların yararları arasında karşılıklı bir denge kurulmuş olacaktır.” denmiştir.
Yüklenicinin temerrüdü halinde sözleşme feshi
Müteahhit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatı belirlenen sürede ve kapsamda tamamlayamazsa, temerrüde düşer. Yüklenicinin temerrrüdü halinde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi için, yükleniciye ek süre vermesi gerekir. Gecikmeden arsa sahibi sorumlu ise, yüklenicinin zamanında bu durumu arsa sahibine ihtar etmesi gerekir.
Yüklenicinin işe başlamaması halinde sözleşme feshi
İnşaatın yapımına başlama zamanı sözleşmede belirlenmemiş veya işin niteliğinden anlaşılmıyorsa, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulmasıyla, yüklenici tarafından derhal işe başlanmalıdır. Yüklenicinin işe başlamaması halinde, arsa sahibi uygun bir süre tanır ve bu sürenin sonunda da işe başlanmaması halinde, arsa sahibinin sözleşmeyi fesih hakkı doğacaktır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Oluşan Uyumsuzluklar Hangi Mahkemede Çözülür?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıkları çözmekle görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak sözleşmenin her iki tarafı da tacir sıfatına sahipse uyuşmazlık ticari bir nitelik kazanacağından Asliye Ticaret Mahkemeleri görevli hale gelir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Zamanaşımı
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları sonucu meydana gelen davalarda, müteahhit tarafından teslim edilen taşınmazın ayıplarından dolayı açılacak davalarda, taşınmaz teslim tarihinden 5 yıl geçtiğinde zamanaşımı söz konusu olacaktır.
ATLANTİS HUKUK BÜROSU
AVUKAT AHMET ALTUN
Aziziye Mah. Cinnah cadde üzeri Enis Behiç Koryürek Sokak no:2/17 Çankaya /ANKARA
0543 451 23 59
Gayrimenkul hukuku alanındaki yazılarımızın tamamı için tıklayınız.